Die Kaution im Mietverhältnis

Üblicherweise wird in Mietverträgen der Erlag einer Kaution (bei Vertragsunterfertigung) vereinbart. Sie dient zur Sicherstellung von Mietzinszahlungen/Betriebskostennachforderungen während des aufrechten Mietverhältnisses oder Schadenersatzansprüchen iSd § 1111 ABGB für Schäden am Bestandobjekt (mit Ausnahme gewöhnlicher Abnützung). Dem Vermieter steht diesfalls ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der rückständigen Zahlung bzw. der Schadenbehebungskosten zu. Die Kautionsvereinbarung beinhaltet insoweit eine Pfandbestellung zur Sicherung künftiger Forderungen des Vermieters.

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Der Erlag einer Kaution kann, muss aber nicht vereinbart werden. Für Mietverträge, die dem (Teil-) Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (kurz: MRG) unterliegen, ist § 16b MRG für Haupt- und Untermietverträge einschlägig (sowohl für Wohnraum- als auch Geschäftsraummiete).

Im MRG-Vollausnahmebereich existieren keine gesetzlichen Kautionsbestimmungen, sodass konkrete vertragliche Vereinbarungen empfehlenswert sind.

Zur Vermeidung von Konflikten ist es überdies ratsam, sowohl bei Übernahme als auch bei Rückstellung des Mietobjektes ein Protokoll (inklusive Fotodokumentation) hinsichtlich dessen Zustandes zu erstellen.

Kautionshöhe
Die Höhe des Kautionsbetrages ist weder im Anwendungs- noch im Ausnahmebereich des MRG geregelt. Üblicherweise wird sie in Höhe von drei Bruttomonatsmieten (Nettomietzins + Betriebskosten + USt) vereinbart, jedoch wurden von der Rechtsprechung im MRG-Vollanwendungsbereich (unter Verweis auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG) bislang auch bis zu sechs Bruttomonatsmieten als zulässig erachtet (vgl. OGH, 6 Ob 13/08t = MietSlg 60.313; RIS-Justiz RS0105974). Bei Vorliegen eines besonderen Sicherungsbedürfnisses, wird dieser Betrag wohl auch überschritten werden dürfen (vgl. RIS-Justiz, RS0105974).

Im Falle einer überhöhten Kautionszahlung könnte eine verbotene Ablöse (§ 27 Abs 1 Z 1 MRG) vorliegen, welche binnen zehn Jahren ab Zahlung bei der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (sofern vorhanden) bzw. beim Bezirksgericht bereicherungsrechtlich zurückgefordert werden kann. Der Antrag auf Rückzahlung ist gegen denjenigen zu richten, der zum Zeitpunkt des Kautionserlages Vermieter war.

Im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich werden der zulässigen Kautionshöhe von den zivilrechtlichen Grundsätzen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: ABGB) Schranken gesetzt (u.a. Sittenwidrigkeit, Wucher).

Kautionsformen
Die Kaution wird üblicherweise als Barzahlung (unregelmäßiges Pfand), Übergabe eines Sparbuches (regelmäßiges Pfand), durch Kautionsbürgschaft sowie als Garantievertrag in Form einer Bankgarantie oder Kautionsversicherung bestellt.

Gemäß § 16b Abs 1 MRG ist (im (Teil-) Anwendungsbereich des MRG) der Kautionsbetrag „fruchtbringend“ (iSv branchenüblich) zu veranlagen; dies kann jedoch nicht für jene Formen der Kautionsbestellung gelten, bei welchen eine Veranlagung ohnehin nicht in Betracht kommt (z.B. Bankgarantie, Versicherung oder Bürgschaft).

Diesbezüglich steht dem Mieter zum einen ein Informationsanspruch zu, zum anderen kann der Vermieter im Klagsweg dazu verhalten werden, die Kaution entsprechend den gesetzlichen Vorgaben anzulegen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, gebührt dem Mieter der Ersatz des ihm daraus entstandenen Nachteils, d.h. die entgangenen Zinsen (Schadenersatzanspruch).

Fälligkeit/Rückzahlung
§ 16b Abs 2 MRG statuiert die Pflicht des Vermieters zur unverzüglichen Rückstellung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses (gemeint ist wohl nach Rückstellung des Mietobjektes bzw. Wegfall des Sicherungsinteresses), sofern sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Die Kaution ist überdies – zumindest mit dem Eckzinssatz - verzinst zurückzuzahlen. Davon abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Sofern dem Vermieter im Zusammenhang mit der Veranlagung Aufwendungen entstehen (bspw. Bankspesen für die Schließung des Sparbuchs oder Depotgebühren; nicht jedoch eigener Verwaltungsaufwand), können diese in Abzug gebracht werden.

Der Vermieter hat das Mietobjekt im Rahmen der Rückgabe auf etwaige Schadhaftigkeit hin zu überprüfen; bei Vorliegen einer solchen, ist ihm vor der Rückzahlung eine angemessene Frist (rund 14 Tage) zur Einholung von Kostenvoranschlägen zu gewähren.

Die Frist zur Erhebung des Schadenersatzanspruches beträgt für den Vermieter ein Jahr ab der Rückstellung des Mietobjektes.

Gerichtliche Geltendmachung
Unabhängig von der Anwendbarkeit des MRG kann die Rückzahlung des Kautionsbetrages gerichtlich geltend gemacht werden. Im (Teil-) Anwendungsbereich des MRG besteht darüber hinaus die Möglichkeit die Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages zu erwirken (§ 37 Abs 1 Z 8b, Abs 4 MRG).

Vermieter-/Mieterwechsel
Der Kautionsrückforderungsanspruch ist stets gegen jene Person zu richten, welche im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses Vermieter ist (§ 2 Abs 1 S 3 MRG).
Kam es während eines laufenden Mietverhältnisses zu einer Vertragsübernahme auf Mieterseite, stehen dem eingetretenen Mieter – mangels anderslautender Vereinbarung – die Rückforderungsansprüche zu.

Pflicht zur Wiederauffüllung der Kaution
Wurde die Kaution (teilweise) während des aufrechten Mietverhältnisses berechtigterweise vom Vermieter in Anspruch genommen, kann der Vermieter deren Auffüllung auf die ursprüngliche Höhe begehren. Eine Pflicht zur Nachzahlung besteht jedoch nur, wenn dies (im Mietvertrag) vereinbart wurde ( vgl. OGH 8 Ob 126/10b; demgegenüber vertritt ein Teil der Lehre die Ansicht, ein gesetzlicher Anspruch zur Wiederauffüllung der Kaution ergebe sich bereits aus der pfandrechtlichen Bestimmung des § 458 ABGB; vgl. Riss, wobl 2011, 411 f). Dennoch ist der Vermieter (laut herrschender Rechtsprechung) weder bei Verletzung der Pflicht des Mieters zur Wiederauffüllung ( OGH, 5 Ob 60/18m) noch bei Nichterlag der vereinbarten Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses zur Vertragsauflösung nach § 1118 ABGB berechtigt.

Insolvenz des Vermieters
Der Vermieter hat den Kautionsbetrag so zu veranlagen, dass dieser vom Vermögen des Vermieters abgrenzbar ist.

Gemäß § 16b Abs 3 MRG besteht im (Teil-) Anwendungsbereich des MRG für den Fall, dass über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, bezüglich der von ihm erlegten Kaution samt den Zinsen ein Absonderungsrecht.

Im Vollausnahmebereich des MRG stellt der Kautionsrückforderungsanspruch idR eine Insolvenzforderung dar.

Verjährung
In Anwendung des § 1483 ABGB läuft die Verjährungsfrist für die Geltendmachung der durch die Kaution besicherten Forderung (soweit sie in dieser Deckung findet) nicht ab; es kann daher auch die Frist des § 1111 ABGB zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen nicht ablaufen ( vgl. OGH, 4 Ob 558/88 = MietSlg 40.109).

Der Anspruch des Mieters auf Rückforderung der erlegten Kaution verjährt hingegen nach 30 Jahren ab Rückstellung des Mietobjektes.

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