Vergebührung von (Miet-)Verträgen

Bis vor einigen Jahren unterlagen sämtliche schriftliche Verträge, mit welchen das Recht zum Gebrauch einer Sache auf eine gewisse Zeit gegen Entgelt eingeräumt wurde (u.a. Miet- und Pachtverträge), einer Rechtsgeschäftsgebühr. Die derzeitige Rechtslage sieht jedoch vor, dass u.a. Mietverträge über Wohnräume, die ab dem 11.11.2017 abgeschlossen worden sind, keiner Gebührenpflicht mehr unterliegen. Bei Bestandverträgen zu anderen Zwecken bleibt die Pflicht zur Entrichtung einer Gebühr hingegen bestehen.

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Betroffen von der Rechtsgeschäftsgebühr, welche an das zuständige Finanzamt zu entrichten ist, sind ausschließlich schriftliche Verträge; Voraussetzung ist demnach, dass über das abgeschlossene Rechtsgeschäft eine Urkunde iSd § 15 Abs 1 Gebührengesetz (GebG) errichtet wurde. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes ist auch der Abschluss eines Bestandvertrags durch Anbot und Annahme jeweils mittels nicht ausgedruckter E-Mails mit sicherer elektronischer Signatur gebührenpflichtig (VwGH 16.12.2010, 2009/16/0271). Mündlich abgeschlossene Verträge sind hingegen gebührenfrei.

Von der Gebührenpflicht ausgenommen sind ebenso (§ 33 TP 5 Abs 4 GebG):

• alle Miet-, Pacht- oder Leasingverträge über Wohnräume, die ab dem 11.11.2017 abgeschlossen wurden,
• alle Bestandverträge, die vor dem 11.112017 abgeschlossen wurden, wenn die Dauer drei Monate nicht übersteigt,
• Bestandverträge, bei welchen der für die Gebührenbemessung maßgebliche Wert € 150,00 nicht übersteigt,
• urheberrechtliche und leistungsschutzrechtliche Nutzungsverträge sowie Patent-, Marken- und Musterlizenzverträge,
• Softwarenutzungsverträge, welche nach dem 31.12.2001 entstanden sind.

Bestandverträge über Miet- und Pachtverhältnisse unterliegen allgemein einer Gebühr von 1 % des Wertes. Dieser Wert bemisst sich nach der Höhe des vereinbarten Entgeltes und der Dauer des Vertrages. Ist der Bestandgeber umsatzsteuerpflichtig, so ist auch die Umsatzsteuer in den Wert miteinzubeziehen, wenn sich der Bestandnehmer im Vertrag dazu verpflichtet, diese zu ersetzen.

Bei Verträgen auf bestimmte Dauer ist das gesamte für die vereinbarte Zeit (jedoch höchstens 18 Jahre) zu leistende Entgelt der Vergebührung zu Grunde zu legen.

Bei Verträgen auf unbestimmte Zeit, sind wiederkehrende Leistungen (wie Miete-, Pacht- und Betriebskosten) mit dem dreifachen Jahreswert anzusetzen, zuzüglich allfälliger Einmalleistungen (z.B. Investitionsablösen).

Ebenso gebührenpflichtig sind Zusätze oder Nachträge zu einem bereits ausgefertigten schriftlichen Vertrag, wenn dadurch die begründeten Rechte oder Verbindlichkeiten geändert oder die Geltungsdauer verlängert wird und dieser zusätzlich vereinbarten Leistung für die Gebührenbemessung Relevanz zukommt (§ 21 GebG). Die Höhe der Gebühr richtet sich jedoch nicht nach dem Wert der Gesamtleistung, sondern nur nach dem Wert der zusätzlich bedungenen Leistungen (z.B. bei einer Verlängerung der Vertragsdauer nach dem Umfang selbiger). Nicht gebührenpflichtig sind hingegen Zusätze oder Nachträge, durch welche die Leistungen eines Vertragsteiles herabgesetzt werden. Die Herabsetzung der vereinbarten Leistungen oder die vorzeitige Beendigung eines Vertragsverhältnisses hat allerdings auch keinen Einfluss auf die Vergebührung des ursprünglich abgeschlossen Rechtsgeschäftes.

Die Gebühr ist vom Bestandgeber selbst zu berechnen und bis zum 15. des dem Entstehen der Gebührenschuld (idR Unterfertigung) zweitfolgenden Monats an das Finanzamt Österreich zu entrichten (§ 33 TP 5 Abs 5 GebG). Die Urkunde selbst ist dem Finanzamt nicht zu übermitteln; auf dieser ist jedoch ein Vermerk über die Selbstberechnung anzubringen.

Gebührenschuldner sind alle Vertragsparteien zur ungeteilten Hand (§ 28 Abs 1 Z 1, Abs 6 GebG).

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