Die WEG-Novelle 2022

Das neue Jahr bringt einige Neuerungen im Wohnungseigentumsrecht mit sich, so u.a. die Erleichterung bestimmter Änderungen wie der Anbringung von E-Fahrzeug-Ladestationen und die Einführung einer neuen Mehrheitsvariante für Beschlussfassungen sowie eines Mindestdotierungserfordernisses für die Rücklage. Die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes trat großteils am 01.01.2022 in Kraft, ab 01.07.2022 gelten auch die beiden letztgenannten Änderungen.

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Die im Dezember 2021 im Parlament beschlossene Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 (in Folge: WEG) bringt keine weitreichende Reform des Wohnungseigentumsrechtes, sondern lediglich punktuelle Novellierungen mit dem Ziel der Modernisierung und Förderung des Umwelt- und Klimaschutzes mit sich.

Änderungsrechte

So setzen die barrierefreie Ausgestaltung von Wohnungseigentumsobjekten und allgemeinen Teilen der Liegenschaft (z.B. Einbau eines Treppenliftes im Stiegenhaus), Vorrichtungen zum Langsamladen für Elektrofahrzeuge (nicht nur einphasiges Laden, sondern auch dreiphasiges Laden mit 5,5 kW) - letztere nur, soferne der Anschluss an bereits bestehende Einrichtungen nicht möglich oder zumutbar ist - nunmehr auch bei Inanspruchnahme allgemeiner Teile nicht den Nachweis der Verkehrsüblichkeit oder eines wichtigen Interesses des Wohnungseigentümers an der Änderung voraus (privilegierte Änderungen iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG).
Zur Erleichterung der Umsetzung obig angeführter Änderungen sowie der Errichtung von Solaranlagen (Photovoltaik, Solarthermie) bei Reihen- oder Einzelhäusern, der Errichtung von Beschattungseinrichtungen (unter der Voraussetzung „optischer Harmonie“ mit dem Erscheinungsbild des Hauses) sowie dem Einbau von einbruchsicheren Türen wurde eine besondere Privilegierung in Form einer Zustimmungsfiktion geschaffen (§ 16 Abs 5 WEG). Diesfalls gilt die Zustimmung zum Änderungsvorhaben als erteilt, wenn ein Wohnungseigentümer nicht binnen zwei Monaten nach Zugang der schriftlichen Verständigung (ebenso schriftlich) widersprochen hat. Ein unterbliebener Widerspruch schließt jedoch die Geltendmachung von Unterlassungs- und Wiederherstellungsansprüchen im Falle „wesentlicher und dauernder Beeinträchtigung“ eines Wohnungseigentumsobjektes nicht aus.
Nimmt ein Wohnungseigentümer nun Änderungen unter Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft vor, hat dieser auch für die damit verbundenen Mehrkosten bei der künftigen Erhaltung dieser Allgemeinteile aufzukommen (§ 16 Abs 6 WEG).
Darüber hinaus wird einer gemeinsamen Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge der Vorrang vor Einzel-Ladestationen eingeräumt: Wird eine Gemeinschaftsanlage in Betrieb genommen, kann die Eigentümergemeinschaft frühestens fünf Jahre nach Errichtung der Einzel-Ladestation mit Beschluss die Unterlassung der Verwendung derselben verlangen, wenn die elektrische Versorgung der Liegenschaft so besser genutzt werden kann (§ 16 Abs 8 WEG). Ein Ersatz für die frustrierten Aufwendungen im Zusammenhang mit der Errichtung der Einzel-Ladestation steht den betroffenen Wohnungseigentümern nach derzeitiger Rechtslage nicht zu.

Auskunftspflicht

Die Novellierung hält auch für die Liegenschafts-Verwalter eine Änderung bereit: Diese sind nunmehr verpflichtet jedem Wohnungseigentümer auf Verlangen - ausschließlich zur Verwendung zu wohnungseigentumsrechtlichen Zwecken - Auskunft über Namen und Zustelladressen der übrigen Wohnungseigentümer zu erteilen. Eine E-Mail-Adresse darf jedoch nur mit Einwilligung des betroffenen Wohnungseigentümers übermittelt werden. Die Untersagung der Weitergabe der Zustellanschriften ist allein dann zulässig, wenn zugleich eine andere inländische Anschrift oder E-Mail-Adresse für die Verständigung bekannt gegeben wird. (§ 20 Abs 8 WEG).

Willensbildung

Bisher lag ein Mehrheitsbeschluss nur bei Zustimmung der die Mehrheit der Miteigentumsanteile haltenden Wohnungseigentümer vor. Ab 01.07.2022 wird eine weitere Möglichkeit zur Fassung von Mehrheitsbeschlüssen geschaffen: Bei dieser Variante liegt eine ausreichende Mehrheit vor, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) zustimmen und diese zugleich ein Drittel aller vorhandenen Anteile repräsentieren (§ 24 Abs 4 WEG). Bei sonstigem Bestehen eines anfechtbaren Formalfehlers (§ 24 Abs 6 WEG) hat der Beschlussinitiator (zumeist die Liegenschaftsverwaltung) die Wohnungseigentümer in seinem Beschlussvorschlag über diese neue Mehrheitsregelung zu informieren.

Eigentümerversammlungen

Seit Anbruch der COVID-19-Pandemie erfreuen sich online Versammlungen großer Beliebtheit. Auch wenn der Gesetzgeber weiterhin reine online Eigentümerversammlungen nicht für zulässig erklärt, kann der Verwalter nun Wohnungseigentümern die Möglichkeit zur elektronischen Teilnahme (per Videokonferenz) einräumen (§ 25 Abs 2a WEG). Weiters wird für die grundsätzlich im Zweijahresrhythmus einzuberufenden Eigentümerversammlungen eine COVID-19 bedingte Fristverlängerung gewährt: Versammlungen, welche planmäßig zwischen 01.03.2020 und 30.06.2021 stattfinden hätten müssen, hat der Verwalter bis spätestens 30.06.2022 durchzuführen; die Frist für jene, die zwischen 01.07. und 31.12.2021 stattfinden hätten müssen, wird um ein Jahr verlängert. (§ 58g Abs 6 WEG)

Rücklage

Ab 01.07.2022 gilt eine Mindestdotierung der monatlichen Rücklage mit € 0,90 (derzeit) pro Quadratmeter Nutzfläche (§ 31 Abs 1 WEG). Die Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer erfolgt nach Nutzwert. In begründeten Ausnahmefällen (z.B. neu errichtetes Gebäude, Rücklage besonderen Ausmaßes vorhanden) ist eine Unterschreitung zulässig. Der Rücklagenbetrag wird mit dem VPI valorisiert, wobei ein zweijähriger Anpassungsrhythmus und eine erstmalige Anpassung mit 01. 01. 2024 vorgesehen sind (§ 31 Abs 5 WEG).

Recht zur „Neuparifizierung“ von Geschäftsräumen

Im Zusammenhang mit im Wohnungseigentum stehenden selbständigen Geschäftsräumen kam es in der Vergangenheit häufig zu mehrfachen Überbewertungen ihrer Nutzwerte bzw. ihrer festgesetzten Jahresmietzinse im Vergleich zu Wohnräumen. Die Novelle sieht nun befristet bis 31.12.2024 ein Recht zur „Neuparifizierung“ von Geschäftsräumen bei mehr als dreifacher Überbewertung nach dem WEG 1948 bzw. 1975 auf den „Schwellenwert“ vor (§ 58g Abs 5 WEG). Dies jedoch unter der Voraussetzung, dass die damit einhergehende Aufwertung betroffener Wohnungen zu keiner Abweichung hinsichtlich des Nutzwertes/Jahresmietwertes von mehr als 20% führen darf.

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