„Hauptwohnsitz­befreiung“ von der gesetzlichen Immobilienertrag­steuer bei privaten Immobilienveräußer­ungen

Bei privaten Grundstücks­veräußerungen ist gemäß § 30 ff Einkommen­steuergesetz 1988 (in Folge: EStG) Immobilien­ertragssteuer zu entrichten. Von der Besteuerung ausgenommen ist neben bestimmten Tauschvorgängen, Enteignungen und Gewinnen aus der Veräußerung selbst hergestellter Gebäude (Hersteller­befreiung) der Verkauf von Eigenheimen/­Eigentumswohnungen, wenn es sich hiebei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt (Hauptwohnsitz­befreiung).

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Seit dem 01.04.2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus dem Verkauf einer privaten Immobilie (Grundstücke, Gebäude, Baurechte) grundsätzlich der sogenannten Immobilienertragsteuer. Diese ist vom Verkäufer zu entrichten und beträgt in der Regel 30% des Veräußerungsgewinnes. Der Veräußerungsgewinn wiederum errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den seinerzeitigen Anschaffungskosten der Immobilie. Handelte es sich bei der veräußerten Immobilie jedoch um den Hauptwohnsitz und somit den Mittelpunkt der Lebensinteressen des Steuerpflichtigen, besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme der sogenannten „Hauptwohnsitz-Befreiung“ (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG). Diese erstreckt sich auf das Gebäude mitsamt Grund und Boden bis zu einer Fläche von maximal 1.000 m2.

Die Berechtigung zur Inanspruchnahme knüpft der Gesetzgeber an diverse Voraussetzungen: Die Veräußerung eines Eigenheimes bzw. Eigentumswohnung ist von der oben dargestellten Besteuerung ausgenommen, sofern diese dem Verkäufer seit der Anschaffung/Fertigstellung bis unmittelbar zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 1 a EStG). Dies ist jedoch nur bei Immobilien möglich, welche der Verkäufer zuvor selbst entgeltlich erworben hatte. Weiters muss zum Zeitpunkt der Aufgabe des Hauptwohnsitzes die Absicht, das Eigenheim zu veräußern, vorliegen und in einem zeitlichen Zusammenhang mit der Aufgabe des Hauptwohnsitzes in die Tat umgesetzt werden (VwGH, Ra 2018/15/0115).

Eine andere Möglichkeit ist die sogenannte „5-aus-10-Regelung“: Hier kommt die Befreiung zum Tragen, wenn die veräußerte Immobilie dem Verkäufer für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 1 b EStG). Insbesondere würde hiezu auch ein Zeitenraum zählen, in dem der Verkäufer im Kaufgegenstand wohnte aber noch nicht Eigentümer war (z.B. bei Verkauf einer geerbten oder geschenkten Immobilie).

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung ist auch hier die Aufgabe des Hauptwohnsitzes, jedoch wird im Unterschied zu ersterem Tatbestand nicht verlangt, dass das Eigenheim unmittelbar nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes veräußert wird. Ein vorangegangener entgeltlicher Erwerb des Verkäufers ist hier keine Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung.

Sowohl hinsichtlich der Begründung des Hauptwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung, als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes für beide Tatbestände gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr. Anzumerken ist, dass eine Hauptwohnsitzbefreiung mit dem Tode erlischt, d.h. die Veräußerung einer Immobilie durch eine Verlassenschaft die Immobilienertragsteuerpflicht auslöst, auch wenn der Verstorbene die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Hauptwohnsitz-Befreiung erfüllt hätte. Nur wenn der Verkäufer (z.B. ein Erbe) selbst die obig dargestellten gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, ist die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar.

Fakt ist, dass jede Immobilientransaktion und die damit verbundenen steuerlichen Aspekte unter Berücksichtigung des oben Dargestellten individuell und detailliert zu überprüfen ist. Dies geschieht im besten Fall bereits vor der Veräußerung einer Immobilie, um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen.

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